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WeWork计划于下半年在香港开设首个共享办公空间
文章来源:         更新日期: 2016-05-11 15:20

据大公网5月9日讯

共享办公鼻祖WeWork宣布,将于今年下半年在铜锣湾开设香港首个工作空间,预期可容纳超过1300名会员。WeWork香港总经理罗汉宁表示,近年香港创业、创新风气盛行,随着WeWork进驻香港,相信能够为本地商业文化带来贡献,有助孕育一个健康的生态系统,缔造香港企业之间以至与全球企业联系的崭新方式。 

图为WeWork在纽约的办公空间

2016年3月中旬,媒体报道WeWork已完成新一轮融资,并将很快进入中国市场,而本轮融资领投方是来自中国的联想控股、弘毅投资。此前WeWork首席执行官亚当•诺伊曼接受采访时表示,中国和印度是公司扩张计划的重点目标。WeWork的官网信息显示,其将很快在中国大陆、香港、印度和韩国提供服务。

截至2016年3月,WeWork在全球的23座城市拥有80个共享办公场所,分布在美国的纽约、波士顿、费城等城市,以及英国伦敦、荷兰阿姆斯特丹、以色列特拉维夫等。

WeWork在成立短短数年间如何实现高速增长?创始人内心最真实的想法是什么?WeWork对于自己的未来期望是什么?美国商业杂志《Fast Company》(快公司)在此前推出的长篇报道中透露了许多干货,报道摘要如下:


WeWork到WeWorld:

亚当•诺伊曼的160亿美元新乌托邦大戏


1.关于WeWork的未来

亚当•诺伊曼(Adam Neumann)和合伙人米格尔•麦凯维(Miguel McKelvey)在2010年创立了WeWork,商业模式很简单:从业主处整体租赁空间,分隔成更小的空间后加上差价转租。WeWork现在有77处共享办公空间和超过5万名会员,自称市场空间巨大——投资者也认同这一点。2014年2月,WeWork的支持者对其估值为15 亿美元;2015年3月,其估值已跃升至160亿美元,名义上成为全球估值第6的非上市创业公司。

每一代现代人都力图重塑办公空间,从20世纪60年代出现的小隔间,到90年代办公室里的“足球桌”和弹性工作时间。到了今天,宁可创业不愿打工的一代拥抱的是共享办公环境,在那里他们可以独立工作,同时有机会与同行协作和交流。亚当•诺伊曼称其为“我们一代”(WeGeneration),“心忧天下,喜欢真正酷的事物,热爱工作。”

亚当•诺伊曼设想WeWork未来将拥有 100栋自己的建筑,虽然今天只有两栋。他把公司看成是给房地产注入生命的“操作系统”,就像安卓让智能手机不仅仅是一块玻璃加金属块。随着开放空间增多和越来越多的会员加入WeWork网络,它将有能力提供运送、软件、信用卡、差旅、工资、金融和培训等服务。最终,WeWork的会员将仅仅为了这些好处而加入,而不在乎实体办公空间。亚当•诺伊曼还设想由WeWork来代表企业管理办公室(减少单位员工办公面积),通过网络应用程序将连接企业和雇员。按照他的想法,“房地产只是一个工具。”

亚当•诺伊曼并不满足于仅仅重塑现代办公空间;,他还想改变千禧一代对家的概念。他的新“共享生活”(co-living)住宅空间WeLive,就是基于这一代人更重视“使用”而非“拥有”的假设。正如他们选择Uber或Lyft而不买车,订阅Spotify而不买唱片集,他们也会乐意与人分享生活空间。第一处WeLive1月刚刚在纽约开业,内有公共设施和一定的个人空间。根据一些外泄的财务文件,该公司计划在未来两年内开设68处WeLive,迈出创建整个街区的第一步。至于WeCity,“不是要不要做,而是什么时候做的问题。”亚当•诺伊曼说。

当然,要实现任何一个,都要求WeWork能够说服年轻城市白领认同这种共同生活与工作的理念。这也是为什么除了物业面积,WeWork的成功关键还在于某些不容易在投资意向书上精确体现的东西。你可以认为那是一个使命、一种氛围或文化。亚当•诺伊曼称之为“能量”。如果说某个人能够创造能量,那就是他。然而对于一个WeWorld,这些就够了吗?


2.关于创业历程

亚当•诺伊曼是为了发财来纽约,所到之处都能让他产生新的点子。(他的第一次失败创业是做鞋跟可折叠的女鞋,因看到妹妹穿平底鞋去试镜,上场前再换上高跟鞋而得到启发。)

在创立了第二家奇怪的公司(制作和销售婴儿服饰)不久,这个快到30岁的单身男人看上了一幢旧仓库,位于他住的布鲁克林区越来越小资化的文艺聚集区Dumbo。他找到了房东约书亚•格特曼(Joshua Guttman)对他说“把房子租给我”。

亚当•诺伊曼回忆说,“房东好像说了‘你这个做婴儿服的,懂什么地产’之类。”他反击道:“房子都空着,难道你很懂?”最终,格特曼、诺伊曼和麦凯维合伙创立了GreenDesk,一个主打环保主题的共享办公空间。

看起来,他们的时运太不济了:那是 2008年春天,经济开始下行。据亚当•诺伊曼称,格特曼悲叹道,“房地产业形势不好,怎么做都没用。”亚当•诺伊曼的回答点出了WeWork的希望所在,“实际上生意会更好。人们希望和别人坐在一起办公;一些人会被解雇,他们会自己创业;一些公司会考虑缩小规模。”他是对的,GreenDesk的空间都被租掉了。现在亚当•诺伊曼有了更宏伟的志向。

2010年,亚当•诺伊曼和麦凯维出售了GreenDesk股份并创立了WeWork,他们把它设想为一个全球办公空间品牌,而不仅仅局限于“绿色”概念。唯一的问题是他们没有地产,只有手上的 30万美元。更糟的是,当时多数业主对联合办公抱有疑虑,担心不断的人来人往和租户身份的问题,正如人们对Airbnb的担心。“我们没有信誉或信用卡,”麦凯维说,“我们接不了4万平方英尺的租赁合同。”诺伊曼说:“业主总是要得更多,我们没有更多。只有一张嘴。”诺伊曼说服房东先租一个楼层试试。

亚当•诺伊曼用纽约WeWork作为样板来吸引其他地产商和投资者。“我们参观了他们在格兰街的办公空间,非常喜欢那里的外观和氛围,”刚刚又租了一处地点给WeWork的大卫•扎尔(David Zar)说。为了吸引标杆资本(Benchmark Capital)的投资,诺伊曼坚持让对方的合伙人布鲁斯•邓利维(Bruce Dunlevie)亲自来纽约看看。

Dunlevie回忆说:“我们都说,‘啊,听上去没啥必要,’因为只是一个房地产项目,而我们并不了解这个行业。”然而参观过后他改变了自己的看法,“WeWork的单位效益(unit economics)已经不错了,完全有理由认为他们能做得更好。”

到2014年时,WeWork拥有200 名员工、150万平方英尺办公空间和1万名会员。它的商业商业模式——毛利率约60%——让最难以对付的地产开发商也开始坐不住了。当年5月庆祝WeWork总部扩大的晚会上,沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty trust)年逾七旬的董事长和创始人史蒂芬•罗斯(Steven Roth)举起酒杯对亚当•诺伊曼说,“亚当总是说‘没有笨蛋,就没有混蛋’,但笨蛋的定义是有人用市价的一半租下,转手用1.5倍市价租给别人。”

亚当•诺伊曼大笑着伸出两根手指,明确纠正罗斯,他的出租价格是两倍市价,比罗斯所想的还要多。


3.关于WeWork的核心特色

即使亚当•诺伊曼也不能确切地说出WeWork为何如此成功。

“只能意会,”他说,“不可言传。”

人们在WeWork可以脱掉鞋、坐在窗台上,甚至不会问你是否介意他们端着MacBook和你共用一张咖啡桌。创业团队坐在自己的小玻璃间里,透明既可以防止幽闭恐惧症,又可以提醒你,虽然拥挤在巴掌大的空间里,但在这层楼的巨大平面图上,你永远不会孤单。

一些会员抱怨上电梯要排长队(显然不认为这是一个交友机会)、工作环境太吵、拥挤的小办公空间——虽然墙壁都是玻璃的。另外一些人的抱怨则更具体,我的一个朋友解释说,“首先,98%的公司名字都很白痴。第二,不,我不能在3:45跑到五楼去吃鸡翅喝啤酒。第三,打印东西很痛苦。第四,我必须随时随地带着ID门禁卡,包括上厕所,这简直像在该死的白宫。”

虽然存在这样的批评,WeWork的效果还是更像健身房而不是咖啡厅:它看重的不是桌椅空间和Wi-Fi,而是一种所有人都努力工作的环境氛围。“他们带来了巨大能量,”亚当•诺伊曼评价WeWork会员,“让整个空间充满活力。”

因为把人们拉得更近,WeWork单位面积的租金收入远远高于传统写字楼。以美国最贵的时代广场附近为例,WeWork以每平方英尺58美元的价格租下空间后,能够以平均160美元的价格租给会员。对于会员的吸引力在于:每间办公司的整体成本降低了(每位会员使用空间大约为50平方英尺),还有免费的公共空间可以使用。

也许WeWork最大的“罪恶”是其激进的扩张目标:根据一份去年8月外泄的投资者演示稿,在2015年已经新开40个工作空间的基础上,WeWork计划到2018年新增地点超过336个。这家公司是否真的能在短短几年内实现26万的新注册会员、3.4万人入住WeLive?(批评者还指出,通过银行提前贴现房租,该公司令其当期盈利能力更好看。)

WeWork将希望寄托在会员社群发展带来的网络效应。离开时代华纳加入WeWork的敏森,将WeWork看作是“为房地产进行编程”,包括在医保、工资和运送等一直在稳步推出的后台服务上提供团体折扣,同时这也意味着在WeWork会员之间形成相互联系——WeWork去年声称,55%的会员彼此成为生意伙伴。正如诺伊曼所说,当某个会员WeWork会员应用上发帖称需要一个iPhone充电器时,“马上会有15个人回应。”WeWork就是一个不完全的招聘网络、不完全的销售工具和不完全的推荐系统,这家公司认为自己正在成为人们真正喜欢的linkedIn。

WeWork的励志格言——诸如“做你喜欢做的事”、“感谢上帝,今天是星期一”——虔诚的信徒和此次大会这样的集会,都充满了宗教色彩。我不禁想起200年来在美国不断涌现的各种“乌托邦”。“把整个画面想象得大一点,”诺伊曼开始描绘他充满田园风情的WeLive,“先是一整栋楼。然而变成五栋。这时你就能想象出一个WeNeighborhood或一条WeStreet的样子”。

当然,美国乌托邦历史上的所有尝试无一不是失败的。与诺伊曼开着他的SUV穿行纽约去学校接她女儿时,我提起这个,“我认为你说得很对,”他说。“我想说的是,大多数人没有成功实现这个想法(社群生活)是因为没赚到钱。